重庆钰扩机械有限公司与重庆一丙科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
重庆市北碚区人民法院
民事判决书
（2015）碚法民初字第01813号
原告：重庆钰扩机械有限公司，住所地重庆市北碚区澄江镇大庆沟，组织机构代码68392384-X。
法定代表人：陈朝杨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓志坚，重庆君毅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏任忠，重庆君毅律师事务所律师。
被告：重庆一丙科技有限公司，住所地重庆市北碚区北温泉街道金刚村，组织机构代码20323124-7。
法定代表人：杜流华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨虹，该公司员工。
委托诉讼代理人：袁能贵，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。
原告重庆钰扩机械有限公司（以下简称钰扩公司）与被告重庆一丙科技有限公司（以下简称一丙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钰扩公司的法定代表人陈朝杨及其委托诉讼代理人邓志坚、魏任忠，被告一丙公司的委托诉讼代理人杨虹、袁能贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钰扩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付厂房、办公楼、场地及附属设施的租赁使用费165237.6元（本金额为截至起诉当月的租赁使用费，起诉之日后的租赁使用费按照合同约定的标准计算至被告搬离时止）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2011年8月17日签订《协议书》，约定原告将其厂房、办公楼、空地、种植的花木及相关附属设备以合作的形式部分交付被告使用。《协议书》签订后，被告于2011年9月1日起使用合同约定的1689.6㎡房屋（厂房、办公楼）、室外场地及相关附属设施。2013年3月30日，双方达成《补充协议》，约定附生效条件的租赁合同条款，后因约定的条件成就，双方的合作方式转化为租赁关系，约定被告自2011年9月1日起以15元/平方米/月的价格租赁原告的厂房、办公楼，设施设备、室外场地以100000元使用费包干使用。协议履行过程中，因被告严重违反协议约定的内容，原告诉至法院，法院判决要求被告在判决生效后15日内搬离房屋和场地，现判决已经生效并进入执行程序。截至起诉日，被告尚欠165237.6元租赁使用费未支付，经原告多次催收，被告拒不履行。
被告一丙公司辩称，第一，原告不是本案诉争厂房、办公楼的所有权人，也没有依法取得所有权人的授权，原告不是本案适格的当事人，无权向被告收取相关租赁费用。第二，基于原被告双方签订的系列协议，被告向原告共计支付本案诉争厂房、办公楼转让对价901000元，原告收取该笔款项，没有事实根据及法律依据，被告保留向原告追偿并要求原告支付资金占用利息的权利。第三，被告所使用的本案诉争厂房、办公楼面积为1197平米。第四，本案诉争厂房办公楼并非商业意义上的标准厂房和办公楼，被告的使用是基于转让，因此不应当按照原告主张的标准及时间计算租赁费用。第五，原告主张的所谓的租赁费用的期间为2011年至2015年，至少已有三年时间，超过诉讼时效。
经审理查明，2011年8月17日，钰扩公司与一丙公司签订了《协议书》，双方就钰扩公司租用的位于北碚区澄江镇烽火山的土地20亩及所属租用土地上钰扩公司原建厂房、办公楼、种植的花木、果树、道路、电力设施设备、车间厂房房屋配电照明设施设备及其它设备设施等达成协议，钰扩公司租用的土地由双方各按50%的份额另行与重庆市北碚区澄江镇上马台村上马台社签订租用协议书。同时约定由一丙公司支付钰扩公司因修建厂房、办公楼、花木、果树、道路、电力设施等设施、设备的补偿款1500000元，协议签订三日内，一丙公司向钰扩公司支付定金100000元，于2011年10月30日前支付1400000元。款项支付完毕后，双方就钰扩公司修建的厂房、办公楼、花木、果树、道路、电力设施等各享有50%的所有权。
2013年3月30日，钰扩公司与一丙公司达成《补充协议》，双方就2011年8月17日签订的《协议书》进行了修改和补充，约定将1500000元的修建补偿款调整为1300000元，扣除被告已支付的500000元，尚欠800000元，该款最迟于2013年12月30日前支付，同时协议调整了双方关于土地租用及构筑物、建筑物的份额（钰扩公司的份额为56.67%，一丙公司的份额为43.33%）。《补充协议》第六条第三款还约定，若一丙公司在2013年12月31日前未支付完毕款项，则原《协议书》及本《补充协议》第一、二、三、四、五条款作废，双方的合作关系自动转化为被告租用原告厂房、办公楼及设施设备等，从2011年9月1日起按15元/平方米/月的价格计算租赁费。辅助设施及坝子等租赁费用为100000元。2014年1月6日，双方达成《结算补充协议》，确认截止2013年12月31日，一丙公司尚欠钰扩公司本金、利息共计1040000元，该款最迟于2014年2月底前全部支付，若一丙公司仍然违约，则钰扩公司有权按照《补充协议》第六条第三款的约定执行。
2014年3月12日，本院受理了原告钰扩公司与被告一丙公司租赁合同纠纷一案即（2014）碚法民初字第01741号案。在该案的审理中，还查明了如下事实：2003年7月18日，重庆市北碚区人民政府作出北碚府发[2003]107号文件，同意设立重庆市北碚区上马台工业园区（澄江镇）等5个特色工业园区，要求该园区要依法组建从事园区开发建设的有限责任公司，在文件下发半年内完成规划、国土、环保等手续。2006年11月13日，重庆市规划局作出渝规编字[2006]33号文件，同意澄江镇193.43公顷的土地作为规划区建设用地。2011年3月20日，钰扩公司与重庆市北碚区澄江镇上马台村上马台社签订了《土地入股协议书》，约定由钰扩公司租用该村社所有的农村土地25.5亩用于兴办企业。2013年1月22日，钰扩公司与一丙公司共同勘测，一丙公司实际使用的房屋面积为1361.76平方米。本院于2014年8月19日作出（2014）碚法民初字第01741号民事判决，判决如下：一、确认原告钰扩公司与被告一丙公司签订的《协议书》、《补充协议》、《结算补充协议》无效。二、由被告一丙公司于本判决生效之日起15日内返还原告钰扩公司土地10.39亩，并返还钰扩公司1361.76平方米的房屋及附属设施、设备。一丙公司对该判决不服，向重庆市第一中级人民法院提出上诉。2014年11月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民终字第07271号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。此后，钰扩公司就上述生效判决向本院申请强制执行。2015年5月4日，本院对一丙公司的法定代表人杜流华进行询问，其在笔录中确认截止2015年5月4日该案执行完毕。
本案庭审中，原告钰扩公司主张计算租赁使用费的期间为2011年9月1日至2015年5月4日，其中，2011年9月1日至2013年1月1日合计16个月，使用面积为1575.12平方米，按照15元/平方米/月计算，租赁使用费为378028.8元；2013年1月1日至2015年5月4日合计28个月，使用面积为1361.76平方米，按照15元/平方米/月计算，租赁使用费为571939.2元。此外，场地使用费约定包干价格为100000元。上述费用合计1049968元。一丙公司对钰扩公司计算使用费的开始时间无异议，但认为使用费应计算至2015年2月底，认可使用费按照1361.76平方米计算，此外，一丙公司认为其已经于2012年7月3日向重庆市北碚区澄江镇上马台村交纳了2012年租用地粮食款18629.6元及协调费1150元，故不应再支付场地使用费100000元。本案审理过程中，因双方就一笔50000元的款项发生争议，杨虹作为原告向本院另案起诉陈茗、陈朝杨民间借贷纠纷一案，本院经审理后作出（2015）碚法民初字第05332号民事判决，判决驳回原告杨虹的诉讼请求。本案庭审中，双方最终确认，一丙公司向钰扩公司支付费用共计805000元，其中，包括一丙公司支付的租用地粮食款及协调费。原告钰扩公司明确诉讼请求为：被告一丙公司应支付原告钰扩公司厂房、办公楼、场地及附属设施的租赁使用费共计244968元（截止2015年5月4日）。
上述事实，有《协议书》、《补充协议》、《结算补充协议》、收据、厂房平面布置图、民事判决书以及原被告在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。
本院认为，本案中，钰扩公司与一丙公司签订的《协议书》、《补充协议》、《结算补充协议》均已被生效判决认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一丙公司使用钰扩公司的房屋及附属设施、设备，应支付相应的占有使用费，一丙公司辩称钰扩公司不是本案适格当事人的辩解意见不能成立。一丙公司使用的土地面积为10.39亩、房屋面积为1361.76平方米，已由生效判决予以认定，故钰扩公司计算占有使用费的房屋面积应为1361.76平方米，按照合同约定，租金标准为15元/平方米/月。至于计算占有使用费的期间，应自2011年9月1日起计算至一丙公司的法定代表人杜流华确认（2014）碚法民初字第01741号民事判决执行完毕时止，即计算至2015年5月4日，共计44个月。庭审中，一丙公司辩称应计算至2015年2月，但一丙公司并未举证证明，本院不予采纳，其提出的诉讼时效抗辩理由亦不成立，故一丙公司应向钰扩公司支付房屋的占有使用费898761.6元（1361.76平方米×15元/平方米/月×44）。此外，根据协议约定，场地使用费为100000元，该费用并未包含在房屋及附属设施、设备的占有使用费中，应由一丙公司支付。庭审中，一丙公司辩称其已经向村委会支付了土地租金，不应再支付场地使用费100000元，该辩解理由不成立，本院不予采纳。故本案中，一丙公司应向钰扩公司支付房屋占有使用费及场地使用费共计998761.6元（898761.6元+100000元）。庭审中，双方一致确认，被告一丙公司已经向原告钰扩公司支付805000元，该款予以抵扣后，一丙公司仍需支付钰扩公司193761.6元（998761.6元-805000元）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、重庆一丙科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆钰扩机械有限公司房屋占有使用费及场地使用费共计193761.6元。
二、驳回重庆钰扩机械有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4975元，由重庆钰扩机械有限公司负担800元，由重庆一丙科技有限公司负担4175元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
 
审判长李祥君
人民陪审员刘万忠
人民陪审员薛金富
二〇一七年三月二十三日
书记员侯丹丹
 
 
 

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